交房，即“房屋交付”，是商品房买卖合同履行的重要环节。 移交不同于普通销售合同中的交付，而是具有重大合同程序和专业技术方面的活动。 具体来说，从程序上看，它由开发商的房屋验收通知、房屋交付和买方质量验收、书面确认四个基本环节组成。 专业技术方面涉及两个基本问题：房屋质量验收、相关房产信息的传递和呈现。 笔者认为，开发商的交付房屋义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主体义务以及交付并出示必要文件、材料的附带义务组成的一组义务。 根据司法解释，当事人没有特别约定的，视为“占有转移”已经完成。 移交在法律上是房屋损坏和损失风险划分的象征。 实际上，这也是开发商开始承担保修责任的时候。 业主开始缴纳物业费的时间点。
（一）正确区分和审查两类逾期交房情况
1、开发商未按约定期限交付房产
此类情况属于开发商主动违约行为，未完全按照合同规定的方式、程序、期限提交房屋交付。 “房屋交接”具体是指开发商按照约定通知购房者，将房屋移交给购房者进行初步验收。 任何不具备完整形式和程序的行为都不是合格的“房屋交接”。 此类情况需重点审查开发商是否违反了合同规定的交付期限和程序等细节，是否有免责理由。
目前的预售合同范本一般规定开发商必须在交房前一定期限内书面通知购房者，且购房者必须预留送货地址。 这个程序是为了保护购房者的知情权和准备期。 因此，开发商如要按时交付房屋，必须首先以书面形式并按合同约定的交付方式通知购房人。 未在规定期限内通知购房者的，购房者可以相应延期或者不接收房屋，逾期的责任由开发商承担。 另一方面，如果开发商已书面履行了交付房产的义务，购房通知已按时到达预留地址，但购房者因自身原因未能及时阅读和理解，其风险和责任由其自行承担。 在举证责任方面，购房者只需主张在约定的期限内没有收到书面的交付通知即可。 如果开发商辩称没有逾期，则需要提供证据证明其已按时收到书面通知。
此外，在目前的做法中，部分开发商要求购房者在看房前签署购房文件，但购房者不同意，导致看房流程无法进行，引发纠纷。 本案中，开发商违反了房屋交付程序，购房者当然有权拒绝，但也应该认为开发商没有“交房”，应该追究开发商的责任延迟交货。 当然，这一事实的存在应该由购房者证明。
2、买受人合理拒绝占有房屋的，将视为开发商未按时交付房屋。
第二种情况是开发商提出按时交付房屋，但买方拒绝提货。 如果购房者拒绝占有房屋，首先，房屋并未被实际接管。 购房人已领取钥匙、实际使用房屋或者有其他可视为承认房屋交付完成的情形的，开发商不能再主张逾期交付房屋的责任； 其次，必须有合理的理由，即根据法律规定，可以认定开发商交付的房屋或信息不合格。 如果购房者的拒绝理由经法院审查不成立（不属于司法解释所称的“正当理由”），则购房者需要承担风险。 《司法解释》第十一条明确规定，买受人收到出卖人书面交付通知，无正当理由拒绝接受的，自交付之日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。在书面交货通知中确定。 这种情况可以分为两种。
（一）开发商未提供所需文件，导致购房者拒绝领取房屋的。
根据合同及相关规定，开发商在交付房屋时应主动出具并提交相关文件。 这些文件可分为两类：一类是用来证明房屋处于合法合格、可交付状态的文件（如《住宅交付许可证》、房产维修基金缴纳证明），另一类是房屋符合规定的保修和说明。 这是为了保证购房者在接管房屋后充分享受到使用房屋的好处。
值得注意的是，当前购房者的维权意识正在逐渐成熟。 验房过程中，还可根据合同或相关规定，有选择地要求开发商提供相关文件。 如果开发商拒绝提供，很容易产生纠纷，比如实际验房等。 有关该地区的信息。 此外，根据相关法律法规，房地产项目必须验收合格后方可交付使用。 因此，工程竣工验收备案表也是目前购房者普遍要求的材料，备案表中的每一项都应通过验收备案（住宅小区的验收应按照五项进行综合） 《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定）。 如果开发商未能提供完全合格的验收备案表，则不能证明房屋已经竣工验收。 ，购房者可以拒绝占有房屋。
此类当事人可以在两种情况下要求开发商必须提供的文件：一是合同中没有明确规定应由开发商提供；二是合同中没有明确规定必须由开发商提供； 其次，必须有相关规范性文件的规定，证明房屋符合交付和使用的条件。 文档。 不属于此类的文件以及当事人要求但开发商未提供的文件不构成购房者拒绝占有房屋的合理理由。 如果购房者主张开发商未主动出示第一类文件，则开发商应在诉讼中证明其已主动出示并提交。 对于后者，购房者应提供证据证明其在房屋交付验收过程中要求开发商出示相关文件，但开发商未提供。 法院应当审查购房者主张的文件是否可以认定为上述应当提交的文件。 文档。
（二）房屋质量问题
《合同法》规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。 一般认为，标的物交付时发现不能满足合同基本目的的，买受人可以拒绝接受，出卖人将被视为未能交付并承担相应的逾期责任。支付。 一般的质量问题应通过卖方财产的缺陷来解决。 保证责任制度（如履行维修义务）来解决问题。
商品房的交付实际上是购房者对房屋质量进行初步验收的过程。 随着验房过程越来越受到购房者的重视，购房者在验房过程中可能提出的质量问题也越来越多。 发生纠纷。 质量问题在多大程度上可以成为购房者拒绝购房的“合理理由”。 司法解释列出了购房者可以解除合同的两种情况：“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量严重影响正常居住和使用”。 实践中，一般认为，在这两类情况下，购房者也可以拒绝占有房屋。 前者的标准直接源自合同法的规定，较为明确，而后者的理解在司法实践中争议较大。 笔者认为，在适用这一标准时，需要根据购房者取得房屋后的使用方式来区分不同的房屋类型。
①简陋的房子。 毛坯房不进行装修，买家接手后通常需要进行装修。 在适用司法解释“严重影响正常居住和使用”的标准时，即使质量问题并未对居住造成严重影响，也应更多关注购房者的实际使用利益。 但如果装修不能正常进行，也可以被认为是买家拒绝购房的合理理由。
②精装修房。 精装修房屋是指开发商对房屋进行装修改造，移交后应符合适宜居住标准的房屋。 在适用司法解释“严重影响住宅正常使用”标准时，应更多关注居住需求，考虑装修工程必要的质量。 要求。 例如，目前上海的相关规定要求装修后的房屋空气质量必须达到强制性最低标准，否则房屋可能会被拒绝接收。 笔者认为，全装修房的验收实际上是住房工程和装修工程的双重验收。 购房者提出的质量问题是否构成合理拒绝理由，可根据装修附加要求进行审核。
购房者声称质量问题拒绝接收房屋的，应当负责证明物业管理人员在验收单上清楚记录验房时发现的问题，并不得领取钥匙或钥匙。实际使用房屋或者履行合同规定的移交手续。 房屋接管后发现的质量问题属于缺陷保修责任范围，不属于逾期交付责任，购房者可以单独主张权利。 判断购房者提出的质量问题的理由是否成立，首先应在诉讼过程中通过专业鉴定确认具体的质量问题，然后由法院判定质量问题是否符合驳回标准。
总体而言，笔者认为，适当扩大司法解释中对质量问题的认定标准，将有利于保护目前购房者实际上比开发商处于弱势、开发商往往不主动履行维修义务的局面。 购房者的利益迫切要求开发商尽快解决住房质量问题。 在具体认定时，可以参考相关工程标准，正确区分开发商的交付义务和缺陷保修责任。
（二）迟交房责任
逾期交付房屋的责任，按照“有约定的，按照约定；没有约定的，适用法律”的原则处理。 商品房预售合同约定逾期房产如何处理的，应当按照合同规定处理。 司法实践中，仅存在约定违约金是否过高、需要调整的问题。 如果合同没有约定逾期交付房产的违约责任，买受人只能要求赔偿损失。 买方必须提供证据证明开发商迟交房产给自己造成的直接损失。 这里要注意一个时间点问题，即开发商逾期交付房屋的期限应当从合同规定的最晚交付日期算起，至业主实际取得房屋所有权之日止。
