上海市人民政府关于印发《上海市经济适用住房管理试行办法》的通知

zuimei 2024-05-05 16:02:29

沪复发[2009]29号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

《上海市保障性住房管理试行办法》已经市政府第47次常务会议审议通过，现印发给你们。请相应地执行。

上海市人民政府

2009 年 6 月 24 日

上海市保障性住房管理试行办法

第一章一般规定

第一条（目的和依据）

为建立健全本市住房保障体系，改善中低收入住房困难家庭的居住条件，根据国务院《关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》建房发[2007]24号），参照原建设部等七部门《保障性住房管理办法》（建房发[2007]258号），结合本次实际情况市制定了本试行办法。

第二条（适用范围）

本试行办法适用于本市行政区域内保障性住房的建设、供应、使用和监督管理。

本试行办法所称保障性住房，是指由政府提供优惠政策，按照相关标准建设，限定面积、销售价格和租金标准，并由政府提供保障性住房的政策。面向本市城镇中低收入住房困难家庭。性住房。

第三条（管理部门）

市政府成立市住房保障领导小组，负责保障性住房制度、政策、规划、规划等重大事项的决策和协调。区（县）政府负责组织实施本行政区域内保障性住房的建设、供应、使用和监督管理。

市住房保障和住房管理局是本市经济适用住房的行政主管部门。区（县）住房管理部门是负责本行政区域内经济适用住房工作的行政部门。

市及区（县）发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政、监察等部门按照职责分工负责保障性住房的相关管理和监督工作。

市住房保障和住房管理局、区（县）住房管理部门、街道办事处、乡镇政府分别设立住房保障机构，承担保障性住房管理工作。

第二章保障性住房建设

第四条（规划和方案编制）

区（县）政府应当根据区（县）住房保障需求、城市规划实施情况和土地利用状况等，组织编制本区（县）保障性住房建设发展规划和年度实施计划。该局将会同市发展改革、城乡建设等部门进行综合平衡。报市政府批准后，将纳入本市保障性住房发展规划和年度实施计划。

保障性住房建设用地纳入年度土地利用计划管理。市和区（县）规划国土部门在安排年度用地指标时应单独列出，并确保优先供应。

部分建设用地紧张的中心城区政府可向市政府申请统筹安排保障性住房建设用地；建设用地保障性住房统筹批准后，由申请区政府组织保障性住房供应，并按照有关规定负责土地占用补偿。等待费。

第五条（项目选址）

保障性住房建设项目选址应当根据批准的城镇规划，统筹规划、合理布局，充分利用储备土地、闲置土地和产业结构调整用地。项目选址应当符合保障性住房发展规划和年度实施计划，由市和区（县）规划国土部门会同住房管理、城乡建设等部门具体实施。

第六条（项目认定）

经济适用住房建设项目由区（县）住房管理部门等单位报市住房保障住房管理局。项目申请应当载明用地范围、规划参数、建筑面积、住房面积及比例、配套条件、建设工程招标价格、开发建设方式等事项。

市住房保障和住房管理局组织市发展改革、城乡建设、规划国土等部门认定项目，对符合要求的项目予以批准。土地供应由市规划国土资源局组织实施。

第七条（施工方法）

保障性住房开发建设按照下列方式进行：

（一）单独选址、集中建设保障性住房的，由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招标方式确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业，实施开发建设；也可以由区（县）政府直接组织实施开发建设。

（二）一般商品住宅建设项目建设经济适用住房的，土地管理部门应当采取国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的方式确定房地产开发企业实施开发建设。区（县）每年建设经济适用住房面积原则上不低于本行政区域商品房建设项目开发建设住宅总面积的5%；区（县）政府可以根据实际情况和需要，每年实施规划，协调平衡设置。

第八条（建设项目管理）

保障性安居工程法人招标文件和国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌文件应当明确建设用地范围、规划条件、建设要求、建设方式等。

建设单位确定后，住房保障机构应当与建设单位签订经济适用住房建设项目协议。项目协议作为国有土地使用权划拨决定或者转让合同的附件，由住房保障经办机构报市住房保障和住房管理局备案。

保障性住房建设纳入政府投资计划管理。建设单位应当按照有关规定向发展改革部门办理项目核准或者备案手续。

第九条（主要建设要求）

经济适用住房的建筑设计必须符合节能、节地、环保的要求，综合考虑住宅使用功能和空间组合、家庭人口及构成等因素，满足家庭的基本居住和居住要求。在一个较小的公寓里。

单独选址、集中建设的经济适用住房建设项目，应当按照规定建设相应的公共配套设施。公共配套设施应当与保障性住房同步建设、同时投入使用。

用于出租的经济适用住房，出租人应当按照有关标准进行室内装修；用于销售的经济适用住房，其内部装修可按照基本住户使用要求进行。

第十条（优惠政策）

经济适用住房建设项目享受以下优惠政策：

（一）建设用地实行行政划拨供应；

（二）免征建设过程中的行政事业性收费和政府资金；

（三）建设项目外的基础设施建设费用由政府承担；

（四）按照规定不适宜建设人防工程的，免征人防工程建设费；

（五）按照规定申请保障性住房开发贷款并取得行政划拨土地使用权的，可以作为贷款抵押；

（六）按规定享受税收优惠政策；

（七）国家和本市规定的其他优惠政策。

第十一条（缴费登记卡）

建设单位应当向住房保障机构申请经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向建设单位收费时，必须如实填写缴费登记卡上的信息，不得以押金、保证金等名义变相收费。物价管理部门应当进行监督检查。

第十二条（价格管理）

经济适用住房建设项目结算价以保本、微利为原则。住房保障机构应当根据保障性住房价格管理有关规定，综合考虑建设、财务、管理成本、税金、利润等因素，制定建设工程招标估价标准。

保障性住房销售基准价和浮动幅度以保障性住房建设项目结算价为基础，考虑相邻地区、地块保障性住房项目价格平衡等因素，由区（县）确定。组织经济适用住房销售的住房保障机构。制定; 经济适用住房的基准租金和浮动幅度，由组织经济适用住房租赁的区（县）住房保障机构参照同地点、同质量普通商品住房市场租金的一定比例制定。拟定的销售基准价及浮动幅度、基准租金及浮动幅度，由区（县）物价部门会同房屋管理部门审核后，报区（县）政府批准，并报市物价部门和市住房保障房管理局备案。市物价部门、市住房保障和住房管理局要加强指导，做好价格协调平衡工作。

经济适用住房的销售价格不得高于销售基准价及上涨幅度；经济适用住房的租金不得高于基准租金及上涨幅度。住房保障机构应当明码标价并向社会公布。

第十三条（取得）

房屋初次登记后一年内未出售的经济适用住房，由住房保障机构按照项目协议收购，继续用于保障性住房供应。

第三章保障性住房供应

第十四条（申请条件）

本市城镇家庭符合下列条件的，可以申请购买或租赁经济适用住房：

（一）家庭成员具有法定赡养、赡养或者赡养关系，共同生活；

（二）家庭成员在本市城镇常住户口已满规定年限，且户籍在申请所在地区（县）已满规定年限；

（三）住房面积低于规定限额的；

（四）可支配收入、财产低于规定限额的；

（五）会员在提出申请前规定的年限内没有从事过住房交易活动；

（六）市政府规定的其他条件。

本市符合下列条件的单身人士，可以申请购买或租赁经济适用住房：

（一）具有本市城镇常住户口并达到规定年限，并在申请所在地的区（县）有户籍达到规定年限；

（二）年龄符合规定标准；

（三）具有完全民事行为能力；

（四）住房面积低于规定限额的；

（五）可支配收入、财产低于规定限额的；

（六）提出申请前规定期限内未发生房屋交易的；

（七）市政府规定的其他条件。

本条第一款、第二款规定了申请购买、租赁经济适用住房的具体条件，由市政府确定并向社会公布。

第十五条（申请人及申请程序）

家庭申请经济适用住房时，全体成员为共同申请人，并推选具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。如果单身人士申请经济适用住房，则必须由他或她本人作为申请人。

申请人代表和个人申请人（以下统称申请人）应到户籍所在地街道（乡）社区事务受理服务中心如实填写申请材料，并提交户口簿、身份证、房产证、公共住房租赁证明、收入和财产证明等信息，并签署同意接受住房和财务状况核查的书面文件，并将核查结果向社会公开。

第十六条（审计）

保障性住房审核实行“两级审核、两次公示”。

街道（乡）住房保障机构负责初审，申请人的收入和财产状况由上海市居民经济状况核查中心核实，住房状况由住房管理部门指定的专门机构核实。经初审符合条件的，应当在申请人户籍地、实际居住地予以公示。公示期间无异议，或者有异议但经审查不成立的，应当报区（县）住房保障经办机构审查。

经区（县）住房保障机构审核符合条件的，通过指定媒体向社会公布。公示期间无异议，或者有异议但经审查不成立的，应当对其户口（以下简称申请人户）进行登记，发给登记证明，并提出申请。报市住房保障机构备案。

第十七条（候补名单的设立）

区（县）住房保障机构应当结合保障性住房供应情况，采用摇号方式对规定期限内登记的申请人进行排序，建立候补名单。

区（县）住房保障机构应当在选房前对登记申请户进行抽查和定期核实。发现不符合申请条件的，取消其注册资格。

建档申请户在选房前变更申请材料的，必须自变更之日起30日内向区（县）住房保障经办机构如实报告。

第十八条（供货标准）

保障性住房供应标准由市政府根据本市城镇居民住房面积标准与申请家庭原住房面积的差异等因素确定，并向社会公布。区（县）住房保障机构应当按照供应标准审核批准申请人购买或者租赁相应的经济适用住房。

经区（县）住房保障机构同意，申请户将原有住房以合理价格交给政府指定的机构购买的，可以适当增加购买或租赁的经济适用住房种类。

第十九条（供给程序）

区（县）住房保障机构应当按照有关规定及时发布保障性住房供应信息。

区（县）住房保障机构根据住房类型和轮候顺序，通过抽签等方式，分期、分批组织申请人购买或租赁经济适用住房。

申请家庭购买、租赁经济适用住房的，须先与区（县）住房保障机构签订住房选择确认书，并签订《经济住房预（售）合同》或《经济住房租赁合同》。合同。”

第二十条（合同文本）

本市保障性住房供应合同的书面形式采用统一的《经济住房预售（售）合同》和《经济住房租赁合同》。主要内容包括保障性住房的合理使用、限制处置、回购、回收等。以及违约责任等。

保障性住房供应合同文本由市住房保障房管理局、市工商局制定。

第二十一条（等待序号的调整）

若申请家庭因当期住房数量或房型有限而无法购买或租赁经济适用住房的，其轮候序号将排在下一期住房供应轮候序号之前。

申请人在现有住房供应规定期限内未签署选房确认书，或未签订《经济适用住房预售（售）合同》、《经济适用住房租赁合同》的，视为放弃了选择房子的权利。等候序号将安排在当时登记的申请人之后；两次放弃择房权的，5年内不得申请保障性住房。

第二十二条（房地产权利人和承租人的确定）

如果家庭购买经济适用住房，申请人可以协商确定房产权利人。经协商同意部分申请人为共有房地产权利人的，全体申请人应当制定书面意向书，并明确房地产权利人以外的申请人为共同居住者。如果申请人之间没有达成一致意见，则所有申请人均为该房地产权利的共同所有人。当一个人购买经济适用住房时，他或她就是房地产权利人。

如果一个家庭租的是经济适用住房，所有申请人都是承租人；如果一个人租用经济适用房，他或她就是承租人。

第二十三条（购房优惠政策）

购买经济适用住房，可以按照规定申请住房公积金购房贷款或商品房购房贷款。

购买经济适用住房可按规定享受税收优惠政策。

第二十四条（租金的支付）

承租人应当按照保障性住房租赁合同的规定缴纳租金。

承租人可以按照规定申请提取住房公积金账户余额用于支付租金。

第二十五条（租售转换）

经批准租用经济适用住房的申请人，可在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请以租转售方式购买经济适用住房。经批准，承租人在支付经济适用住房总价的一定比例后，可以在规定期限内按原销售价格购买经济适用住房。货款付清前，承租人应当按照规定缴纳租金。

第二十六条（不动产登记）

《经济适用住房预售（售）合同》签订后，房地产权利人凭住房选择确认书向经济适用住房所在地的区（县）房地产登记机构申请房地产登记，身份证明等材料。经审查准予登记的，房地产登记机构应当在通知登记证、房地产权属证明上载明房地产权利人和共同居住者的姓名、身份证号码、产权份额，并注明“经济适用”。经济适用住房（有限产权），5年内不得转让、出租。”

签订《经济适用住房租赁合同》后，应当按照规定办理租赁合同登记。缴清房屋全款后，经济适用住房转为出租出售房产的家庭，应当按照本条第一款的规定办理不动产登记。

第二十七条（与廉租住房政策的衔接）

购买、租赁经济适用住房的家庭属于享受廉租住房保障的家庭，区（县）住房保障机构自搬迁通知满3个月后，停止发放租金补贴，收回租赁住房。 -in 已送达。

第四章保障性住房售后管理

第二十八条（有限财产权）

经济适用住房产权人的产权是有限的，其产权份额为经济适用住房的购买价格与同地点、同质量的普通商品住房市场价格的一定比例。《经济适用住房预售（售）合同》应当订立协议，并在不动产登记信息中载明。

房地产权利人和经济适用住房共同居住者不得擅自转让、出租、出借、赠与或者改变经济适用住房用途，不得设立经济适用住房购买贷款担保以外的抵押权。

第二十九条（保障性住房回购）

经济适用住房的房地产权利人或者共同居住者取得房产证后未满5年购买其他住房的，经济适用住房由原批准购买的区（县）住房保障机构购买。经济适用住房（以下简称原住房保障机构）。机构）回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。

取得房产权证未满5年，因特殊情况确需转让经济适用住房的，应当由房产所有人与同居人员协商一致（单身购房者除外））并向原住房保障经办机构提出申请。经审核批准后，由原住房保障机构回购该房产。回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。

第三十条（经济适用住房转让）

取得房产证五年后，经济适用住房需要转让的，应当由房产所有人与共同居住的人达成协议（单身购房者除外），并征求原住房人的意见安全机构。原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照同地段、同质量的普通商品住房市场价格确定；只有原住房保障机构决定不回购房产的，房地产权利人才可以将其转让给他人。保障性住房转让给他人后，将转换为商品房。

依照前款规定，经济适用住房由原住房保障机构回购或者转让他人的，房地产权利人应当按照其有限的产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障经办机构所在地区（县）。）财务部。

第三十一条（禁止再次申请）

依照本试行办法第二十九条、第三十条规定回购或者转让经济适用住房的，原房地产权利人及其共同居住者不得再次申请经济适用住房。

第三十二条（保障性住房的继承）

经济适用住房依法继承的，房地产权利人和共同居住者按照本试行办法确定的其他权利和义务，仍保留《经济适用房预（售）房合同》等法律文件不变。

第三十三条（维持资金）

经济适用住房维修资金按照本市商品房维修资金有关规定缴纳。

第三十四条（物业服务费）

保障性住房前期物业服务，建设单位通过招标方式选择物业服务企业，按协议提供物业服务。

集中建设经济适用住房前期物业服务收费按照本市住宅物业服务收费管理相关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。

建设保障性住房的物业服务收费，应当执行所在住宅小区的物业服务收费标准。

第五章保障性住房租赁管理

第三十五条（权利限制）

承租人不得擅自转租、出借经济适用住房，不得改变房屋的使用性质。

第三十六条（违反租赁合同的处理）

租赁经济适用住房期间，承租人违反《经济适用住房租赁合同》使用租赁房屋的，区（县）住房保障机构按照规定取消其租赁资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。原承租人五年内不得申请经济适用住房。

第三十七条（续租）

租赁合同期满前3个月内，承租人可以向原批准租赁经济适用住房的区（县）住房保障机构申请续租；经审查符合条件的，可以续订租赁合同；不符合条件或者承租人在租赁合同期内购买其他住房的，租赁合同期满即终止。

第三十八条（维修资金和物业服务费）

使用经济适用住房出租的，出租人应当按照本办法第三十三条、第三十四条的规定缴纳维修资金和物业服务费。

第六章监督管理

第三十九条（行政监督）

市住房保障机构对保障性住房申请审核档案和住房需求档案实行备案和抽查制度。抽查发现不符合规定的，应当提出整改建议，由区（县）住房保障机构进行相应处理。

市及区（县）房屋管理、发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政、监察等部门要加强对建设、审批、供应、售后、租后管理等方面的监管依法设立经济适用住房。查处违法违纪行为。

第四十条（社会监督）

保障性住房的建设、申请审核、供应、售后和租后管理，接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。相关部门应及时处理对学科和法律的违规行为，并向公众披露结果。

第41条（员工责任）

在建设，申请审查，供应，售后和经济适用房屋后的租赁后管理，如果相关行政部门和住房安全机构的工作人员忽略了其职责，滥用其权力或实践偏爱，相关部门和工作人员将根据法律对其行政责任负责；涉嫌犯罪的人将被转移到司法机构进行处理。

第42条（处理欺诈的申请人）

如果一方犯了欺诈并隐瞒其家庭注册，人口，收入，住房和财产状况，或锻造相关证书以申请负担得起的住房，则该地区（县）住房安全局应真实地记录该党的不良信用记录并包括根据法规，它在上海个人信用合作社中。信用报告制度是供相关的社会实体根据法律进行询问和使用；应取消当事方获得的申请资格，并禁止在5年内再次申请。如果一方欺诈性地购买或租用了负担得起的住房，则该地区（县）住房安全局应根据法规将其收回并承担法律责任。

第43条（签发虚假证书的主题处理）

如果个人或单位为他人提供虚假认证材料申请负担得起的住房，则该地区（县）住房安全局应如实记录个人或单位的不良信用记录，并将其纳入上海的个人或个人或企业符合相关目的的法规。社会实体应根据法律询问并使用它，并使他们承担法律责任。

第44条（注册限制）

如果经济适用房的房地产所有者未经授权将负担得起的住房转移，或者是经济适用房屋转让和抵押的承租人，未经违反“经济住房租赁合同”而无授权的原始住房，房地产注册机构将不会处理转移注册。

第七章附则

第45条（用于筹集经济适用房的其他渠道）

政府鼓励社会机构和居民移交可以将自有住房租给住房安全机构，以租赁满足负担得起住房申请条件的家庭。

政府指定的机构可以购买普通的商业住房或符合负担得起的住房要求的现有住房。经济适用房的收购受国家规定的税收支持政策的约束。

第46条（适用于特殊家庭的政策）

市政府确定的其他有特殊困难的家庭可以申请负担得起的住房，并将分别制定具体措施。

第47条（支持文件的配方）

市政发展与改革，城市和农村建筑，住房管理，规划和土地，财务，税收，民事事务和监督部门负责根据其责任划分为该审判措施制定支持文件。