上海动迁房买卖常见的法律问题25：第三人的善意取得

zuimei 2024-05-05 21:01:16

1、裁判意见：

无权转让的不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：

（一）受让人转让不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理价格转让；

（三）受让的依照法律规定应当登记的不动产或者动产已经登记，不需要登记的不动产或者动产已经交付受让人。

二、案例简介：

被告沉翠林是原告朱菊花的母亲，被告沉翠林与被告张永林是邻居村民。 1991年9月，宅基地确权登记在上海市闵行区浦江镇横兴村。当时的权利人为原告朱菊华、被告沉翠林以及局外人朱坤明（原告父亲）、朱丽华（原告妹妹）。宅基地使用权证登记地为：本案被告人姓沉翠林。 2000年，原告朱菊华、朱丽华姐妹分户，对原宅基地进行分割、建设、搬迁。朱丽华户在恒兴村三组26号获得200平方米宅基地。 2001年5月，按照朱丽华户申请搬迁新房时的协议，被告沉翠林、朱坤明与朱丽华、原告朱菊华签订了《房屋剩余协议》，规定二层楼上面两层楼房属于原告朱菊华，二层瓦房属于朱丽华。全部（同意拆迁），经上海市闵行区江浦镇横兴村居民委员会、闵行区浦江镇土地管理局分别盖章同意并进行公证。

2001年5月28日，被告沉翠林、朱昆明与朱丽华、原告朱菊华签订了《赠与合同》，并办理了赠与合同公证。他们将二层瓦房的产权捐给了朱丽华（约定已拆迁），并将二层楼转让给了二层楼。该四间房屋的产权均捐赠给原告朱菊华，民事判决书经（2018）沪0112民初12249号、（2019）沪01民中12136号民事判决认可。《赠与合同》不违反法律规定，应视为有效，赠与人已履行《赠与合同》，《赠与合同》成立并生效。

2017年，因污染严重的芦笙河整治和建设需要，上海市闵行区浦江镇横兴村三组被纳入搬迁范围。上海市闵行区浦江镇规划土地管理办公室查明并公告，涉案房屋业主为原告朱菊华。，建筑面积114平方米。星星村三组26号房业主为朱丽华，房屋面积200平方米。 2018年12月17日，上海市闵行区浦江镇规划土地管理办公室出具《情况说明》，根据事实认定，涉案114平方米房屋的业主为原告朱菊华。，户主为原告朱菊华。 2018年1月，被告人沉翠林凭原宅基地使用权证与涉案房屋拆迁单位签订了《集体土地住宅房屋补偿安置协议》，共获得补偿款元，其中元。为浦学南路366巷宾浦购置。吴村51号1102室

原告得知后，于2020年6月19日提起民事诉讼，请求确认安置协议中的全部补偿利益均归原告朱菊华所有。案件审理过程中，被告沉翠林等人向法院提交了捐赠合同纠纷再审申请受理通知书。因此，判决该案中止审理，待再审结束后再恢复审理。 2021年4月29日，上海市高级人民法院裁定驳回被告人沉翠林等人的再审申请。财产分割纠纷案恢复审理后，原告调查发现，被告沉翠林于2021年1月5日向拆迁单位订购了普学南路369弄28号303室房屋。案件暂停。 3月19日，他与被告人张永林约定以300万元出售给其。

据悉，成交时涉案房屋市场价格为460万元。两被告约定的300万元远低于市场价，房款是否实际支付不得而知。诉争房屋是被告沉翠林用原告朱菊华的征收补偿款向拆迁单位订购的，应当属于原告朱菊华。原告认为，被告沉翠林明知法院判决后《赠与合同》成立并生效，且原告朱菊华是恒兴村三组114平方米征地补偿收益的权利人，但仍等待获得订购房屋的机会，并且无权处置它。

被告张永林系邻村浦江镇东风村六组居民，应充分了解原告与被告之间的家庭关系。涉事房屋尚未挂牌出售，也没有人来看房。自从办理产权变更登记后，没有装修人员上门勘察装修，房屋长期空置，不符合常理。被告人沉翠林与被告人张永林恶意串通，进行虚假购房交易。交易价格远低于市场价格，没有真正的货币兑换。有明显的恶意。被告张永林不属于善意第三人，不构成善意收购。双方的买卖行为均应无效。原告朱菊华遂提起诉讼，希望能如愿判决。

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3、原告起诉：

1、请求确认被告沉翠林、张永林于2021年3月18日签订的关于上海市闵行区浦学南路369弄28号303室（以下简称因争议房屋）无效；二、判决结果责令被告人张永林配合将上海市闵行区浦学南路369弄28号303室的登记恢复到被告人沉翠林的名下，遂将被告人沉翠林的姓名恢复为被告人沉翠林的姓名。协助原告朱菊华办理过户登记手续，将上海市闵行区浦学南路369弄28号303室过户并登记在原告朱菊华名下。

在诉讼中，原告朱菊华将诉讼请求变更为：1、请求确认被告沉翠林、张永林在上海市闵行区浦学南路369弄28弄303室的买卖合同是无效，被告人张永林、沈翠林配合将房屋产权恢复给被告。 2、法院裁定，位于上海市闵行区浦学南路369弄28号303室的房屋归原告朱菊华所有。被告沉翠林将房屋返还给原告朱菊花，被告沉翠林将房屋产权变更登记在原告朱菊花名下。 ; 3、法院认定被告沉翠林、张永林签订的《房屋买卖合同》有效的，请求判令将销售所得款项归原告朱菊华所有，被告沉翠林退还原告朱菊华.

4、被告人的辩护：

被告沉翠林辩称，其不同意原告朱菊华的全部诉讼请求。其与被告人张永林之间的房屋买卖合同真实有效。诉争房屋来源系被告人沉翠林用征收补偿款购买的。其是被征收宅基地证和搬迁安置补偿协议确认的权利人，享有搬迁安置补偿权利。争议房屋的所有权人有权处分争议房屋，不存在无效情况。该赠与合同是原告朱菊华以不正当手段伪造的。原告朱菊华作出的所谓相关判决均是在没有明确鉴定意见的情况下作出的认定。法院以未经确认的评估结论认定宅基地房屋属于原告，与事实不符。肉眼可见，两个签名完全不同。

2020年11月，他找到中介，要求将涉案房屋挂牌出售。 2020年12月，他通过中介与买家见面，协商购买价格。该房屋实际成交价格为360万元。当时，涉案房屋尚未办理产权证，无法进行过户交易。直到2021年3月，才办理了房产证，双方签订了房屋买卖合同，并进行了转让交易。 360万元是正常市场价格。为了节省税费，正式的房屋买卖合同中约定为300万元。中介又做了补充协议，确定了另外60万元。被告人沉翠林年事已高，无法使用手机，遂要求现金交易，并将钱留在老人家自用。他知道买家的儿子张文中是老板，所以他并不担心买家付不起房价。事实上，房价已经全额支付，所以他在房款未全额支付的情况下配合过户流程。

相关判决的上诉已被受理，其行使权利的依据不存在问题。即使有问题，也是其与原告朱菊华之间的问题，与被告张永林无关。（2020）已收到案沪0112民初24131号二审判决，但仍对判决有异议，将继续上诉再审。

被告张永林辩称，其不同意原告朱菊华的全部诉讼请求。他是一个善意的买家，以360万元的合理价格买下了涉案房屋。其中300万元是网上签订的价格，60万元是补充协议中约定的价格。房价与当时的市场价格相符。他通过朋友介绍购买了争议房屋。在这起诉讼之前，他并不知道原告朱菊华与被告沉翠林之间的家庭纠纷。当时，涉案房屋登记在被告人沉翠林名下。购买房屋时，没有任何材料表明涉案房屋属于原告。被告沉翠林从未告知，也没有能力调查，被告沉翠林及其女儿、女婿从谈判、签订合同到付款、交接均在场。他有理由相信，这是家族做出的惩戒。

被告人张永林之子张文忠是浦江镇当地有一定知名度和信誉的企业家。其有能力支付全部房款，争议房屋转让后不会拖欠房款。涉案房屋为安置房，网签后仍存在司法扣押等交易风险。而且，被告沉翠林要求现金交易，故双方当事人一致认为，在领取新房产证之日支付房款较为合理。被告人张永林系善意第三人。已履行审慎义务。目前，涉案房屋已过户至其名下，且房屋已实际交付到其名下。原告朱菊花及其丈夫曾向张文忠询问购房事宜。张文忠担心降低房价存在税务风险，因此在被问及合同价时，他回答称合同价为300万元。网上签订的合同价格确实是300万元，所以交易价格据说是300万元。争议房屋转让后，原告朱菊华提起诉讼。原告朱菊华也来见被告及张文忠。被告张永林发现涉案房屋存在纠纷，推迟装修入住，避免造成进一步损失。

5、一审法院判决：

本院认为，原告朱菊华作为涉案宅基地上房屋的所有人，按照相应的拆迁安置政策规定被认定为安置对象，因此对该房屋享有权利。获得移民安置及相应的补偿款。诉争房屋系被告人沉翠林利用拆迁补偿安置资金订购的房屋。那是一处安置房。被告沉翠林并非拆迁收益所有人，故将涉案房屋出售给被告张永林，无权处分。关于不处分行为能否产生物权变更的效力，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无处分权人将房地产转让给受让人的，所有者有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得房地产所有权：（一）受让人善意转让房地产或者动产的；（二）转让价格合理；（三）转让的不动产或者动产是善意转让的；依法应当登记的动产已经登记，不需要登记的动产已经交付受让人。

本案中，被告人张永林通过介绍获得了系争房屋的房屋信息。张文忠的朋友和介绍人田多涛都不一定知道争议房屋存在权属纠纷。目前尚无证据证明被告人张永林或张文忠、原告朱菊华、被告人沉翠林应当知晓家庭纠纷一事，故本案现有证据不足以证明被告人张永林不知情善意转让争议房屋。被告人沉翠林、张永林均主张涉案房屋转让价款为360万元。双方提供的张文忠退出记录、补充协议、证人证言、交接现场照片等证据，可以形成证据链，证明系争房屋实际转让价格确实为360万元。 360万元。结合涉案房屋的《房产估价报告》，与2021年1月5日、2021年3月18日的价值点相比，其价格在合理范围内，可以确定涉案房屋的定价以合理的价格。价格已转移。

对于原告朱菊华对张文中关于涉案房屋转让价格为300万元的说法提出的异议，张文中已给出了相应的解释。这种说法是有道理的。本院根据本案证据，对原告朱菊华对诉争房屋转让价款提出的异议提出异议。关于转让价格为300万元的主张不予支持。现涉案房屋已登记在被告张永林名下，涉案房屋受让人符合善意取得房地产产权的法定条件，应具有产权变更的效力，且被告人张永林取得涉案房屋的所有权。另外，对于原告朱菊华主张被告沉翠林、张永林恶意串通，合同无效的主张，本院认为原告朱菊华提供的现有证据不足以证明其主张，故本院不予支持。支持这一点。综上，原告朱菊华以合同无效为由提出的第一、二诉请求缺乏依据，本院不予支持。

对于原告朱菊华的第三项诉讼请求，其实质是提起预备诉讼。初步诉讼是指在主诉讼请求不能满足的情况下，同一原告向同一被告提起初步诉讼请求。原告朱菊花的后备诉讼请求是要求被告沉翠林将出售房屋所得的款项返还给原告朱菊花。首先须认定原告朱巨华对被告沉翠林享有债权或者其是涉案房屋的物权人。然而，此案是在两名被告之间审理的。至于被告沉翠林或其他行为人是否构成对原告拆迁权益的侵害以及原告具体索赔数额，尚待原告朱菊华在另一案中的诉讼请求予以明确，不宜一并审理。这个案例。因此，本院判决原告朱菊华败诉。当事人的第三项索赔不予受理。如果认为自己的权利受到侵犯，可以单独提起诉讼。

综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效的若干规定》第一条第一款和《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第五百条的规定，中华人民共和国根据本法第二条的规定，判决如下：

驳回原告朱菊华的全部诉讼请求。

六、二审法院判决结果：

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，受让人以合理价格转让房地产，具有善意行为，且所转让的房地产已经依法登记，且受让人取得不动产的所有权。

本案二审争议焦点为：张某1是否善意取得系争房屋。对此，本院认为，张某1是系争房屋的受让人，沉某是系争房屋的转让人。张1及其子张3与朱1、沉没有任何关系。，并且不要相邻居住。考虑到买卖双方签订了《上海市房产买卖合同》，并通过房产中介机构办理了争议房屋的过户手续，张1并不知道争议房屋存在权属纠纷。房子，这符合常识。。朱1没有提供相应证据证明张1或张3知晓朱1与沈某的家庭纠纷，仍购买了纠纷房屋。相反，张1和沉分别申请了证人金2和田。一名人士出庭作证，讲述了涉案房屋的挂牌、看房、签约、付款、过户、交接等过程。朱1仅凭各种猜测认为张1与沈某之间存在恶意勾结。这法庭令人难以置信。

某公司对争议房屋进行了评估。截至2021年1月5日（沉某使用拆迁安置资金订购争议房屋的时间）价值为342.4万元，评估时间为2021年3月18日的价格（沉某和张1签署的补充协议）为377.1万元。《补充协议》约定的争议房屋转让价格360万元在上述评估价范围内，应属合理。经买卖双方提供的银行取款记录、证人证言、付款现场照片等相互印证，可以证明涉案房屋实际转让价格为360万元。目前，涉案房屋已过户并登记在张1名下。因此，综合上述认定意见，张某1转让系争房屋符合善意取得房地产产权的法定条件。依法产权变更的效力应当是张某的。 1 取得争议房屋的所有权。此外，一审法院的认定和不予处理朱某要求沉某偿还房屋销售价款的理由并无不当，本院予以确认。

综上，上诉人朱某1的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1.《最高人民法院关于中华人民共和国民法典适用时效的若干规定》

第一条民法典施行后因法律事实发生的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前因法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实存续至民法典施行后的，因该法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条无权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得房地产或者动产所有权：

（一）受让人转让不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理价格转让；

（三）受让的依照法律规定应当登记的不动产或者动产已经登记，不需要登记的不动产或者动产已经交付受让人。