众所周知，房屋拆迁补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题。 随着新一轮城市拆迁的到来，大量拆迁居民不可避免地面临补偿、安置等诸多问题。 面对诸多相关法律问题，不少拆迁市民也一头雾水。 大量农民不了解农村房屋拆迁的规则和细节。 下面为您总结一下农村房屋拆迁规则。

农村房屋拆迁规则

国有土地上房屋征收与补偿的主要依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与评估办法》。 各地方政府均出台了本地区农村住房的具体实施意见、细则、办法等。 拆迁实际上是征用集体土地，进而征用房屋及其他地面附着物。 主要补偿方式为货币补偿和产权调换。 但农村集体土地拆迁补偿标准不是参考周边房屋市场价格，而是参考周边房屋市场价格。 一般来说，很多地方对房屋重置价都有相应的规定，很少参考评估价。 即使评估是评估房屋的重置价，集体土地上房屋拆迁的补偿标准也相对较低。

农村房屋拆迁

农村房屋拆迁管理条例

（一）申请拆迁单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构、实施房屋拆迁的单位的相关资质（或资格）证明及委托合同；

（二）对拆迁范围内被拆迁房屋及其附着物自然条件、权属状况的详细调查以及补偿安置费用的估算；

（三）拆迁补偿安置资金、安置房屋及相关证明的落实情况；

（四）国家强制性标准规定的最小住宅设计面积以下的被拆迁房屋的补偿安置方案；

（五）规划实施搬迁的时间、步骤和措施；

（六）文明拆迁、安全拆迁责任书及安全保障措施、拆迁现场扬尘污染防治和垃圾清运方案；

（七）与被拆迁房屋所在地街道办事处、派出所协调配合；

（八）其他特殊情况的处理方案和措施。

《办法》中有关农村房屋拆迁的规定

第三条 拆迁公告发布后，拆迁人应当按照本办法的规定，就拆迁补偿办法征求被拆迁人或者公房承租人的书面意见。 被拆迁人或者公共住宅承租人未在征集函规定的期限内向拆迁人书面反馈选择方案的，视为被拆迁人选择了房屋安置。 征集函中规定的反馈期限不得少于7天。 法律、法规另有规定的，依照其规定。

第四条 拆迁人委托拆迁的，应当与委托拆迁单位签订委托合同，并缴纳委托费。

第五条 房屋拆迁许可证规定的拆迁范围内的房屋，原则上由评估机构进行评估。 需要两个以上评估机构进行评估的，评估机构应当在拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选择等方面协调并执行共同标准。 拆迁评估机构选定后，拆迁机构应当与选定的评估机构签订拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。 复审或者专家委员会评审费用按照本办法第四十条的规定确定。

第六条 拆迁评估的时点一般为房屋拆迁许可证核发之日。 若拆迁规模较大且分期实施，则评价时间点为本期（段）房屋拆迁实施之日。

第七条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图、产权、面积等拆迁评估所需的依据、资料和相关资料。 、各类房屋的使用情况，并协助评估机构办理。 进行现场勘察记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部情况的视频资料。 现场勘察记录应当经现场勘察的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 因被拆迁人原因无法对被拆迁人进行现场勘察、录像，或者被拆迁人不同意在现场勘察笔录上签字的，拆迁人应当邀请被拆迁人对被拆迁人进行勘察。公证处工作人员或无利害关系的第三方见证现场。 ，并在住户评估报告中作出相应说明。 评估机构可以根据被拆迁房屋的相关权属信息并参考同一地区的同类房屋进行评估。

第八条 拆迁人或者受委托的拆迁单位、评估机构凭拆迁许可证或者相关拆迁委托证明查询被拆迁房屋的房产权属档案和相关房产交易信息的，房产、土地、规划管理部门有关部门应当予以协助。 评估机构评估测算新建普通商品住房价格时，需要向相关房地产开发企业查询销售价格的，房地产开发企业应当如实提供。

第九条 评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内以公告的形式向拆迁人进行公示，公示期限不得少于7日。 公示期满后，评估机构应当向拆迁人提供评估报告。 拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。 评估机构应当说明拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选择以及评估结果的产生过程。 拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核，也可以委托其他评估机构重新评估。

第十条 拆迁人对评估结果有异议，申请重新评估的，重新评估结果与原评估结果的允许误差范围为±3%。 在允许误差范围内，原评价结果有效。 超出允许误差范围的，由拆迁双方协商解决； 协商仍不能达成协议的，提出异议的拆迁人可以向评估专家委员会申请进行技术鉴定。 评审专家委员会的评审结论为最终裁决。

第十一条 拆迁行政裁决，按照建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决工作程序》办理。

第十二条 房屋拆迁人应当在房屋全部拆除后三十日内，向房屋拆迁机关报送房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议等有关资料。 房屋拆迁部门对相关信息和拆迁现场条件进行核查后，无遗留问题且场地已被拆除、清理干净的，发给拆迁工程资质证书； 对存在遗留问题且未拆除清理的，责令限期整改； 拒不整改的，不予核发拆迁工程资质证书，并按照《有关法律规定》对拆迁工程进行拆除，不允许办理新建工程开工手续。

第十三条 《办法》第三十一条所称普通商品住房，应当具备下列条件： （一）按照国家规定的建筑设计基本标准和质量安全技术规范建造； （二）具备道路、公共交通、给排水、电力、通讯等基本生活配套条件，并与区域内公共配套设施相适应； （三）适合当地社会经济发展水平的其他条件。

第十四条 普通商品房开发建设平均成本包括取得土地使用权成本、建筑安装费、各项费用、税金、管理费和其他费用之和。 第十五条 直管公房、自管公房的所有权单位对住宅房屋现使用者的承租关系无异议的，应当按照《办法》第三十三条的规定予以拆除。关于按照政府规定的租金标准出租的公共住宅的拆迁。 办理：直管公房或自管公房所有权单位对住宅房屋现使用者租赁关系有异议的。

农村房屋拆迁常见问题

随着工业化的不断发展，大量农民房屋需要拆除。 对于绝大多数农村人口来说，房屋是他们的居住场所，是他们最重要的财产，是保障他们人身安全乃至其他人权的重要载体。 但在农村房屋拆迁过程中，由于拆迁管理力度不够、拆迁法律和补偿标准机构不健全、行政决策和执行不规范、适合被拆迁人需求的中低价位住房供应不足等问题。 ……，引发了大量群众上访，直接影响了农村社会的稳定。 。 因此，农村房屋拆迁问题应该引起我们的重视。 因此，如何处理好房屋拆迁问题，既是经济发展的要求，也是社会稳定发展的要求。

农村住房突出问题

（一）从法律角度看

1、农村房屋拆迁没有直接的法律、法规和规章可依。

到目前为止，我国还没有关于农村房屋拆迁的具体法律法规。 只有国务院专门针对城市住宅拆迁颁布的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》。 从农村房屋拆迁用地性质来看，农村房屋拆迁主要是集体土地上的房屋拆迁。 从适用法律来看，农村房屋拆迁适用的法律是《中华人民共和国土地管理法》，房屋拆迁只是征地过程中地面附着物补偿的一部分。 因此，从拆迁主体来看，农村房屋拆迁的主体是政府（划拨土地直接使用土地的政府部门，流转土地的土地管理部门）； 在安置方式上，目前农村房屋拆迁采取的是搬迁、安置、转移等方式。 采取财产安置和货币补偿三种方式； 从补偿标准来看，农村房屋拆迁用地的性质是集体土地，不能进入市场。 因此，在补偿过程中，城市房屋拆迁可以按照市场化运作，而农村房屋拆迁只能按实际补偿（按重置价值结合新费率进行评估）进行补偿。 另一方面，由于农村有很多房屋是老一辈自己建的，没有房屋产权证，房屋拆迁时，没有相应的、直接的法律法规作为后盾，这使得农村房屋拆迁工作变得更加困难，农民没有法律武器来维护自己的利益。

长期以来，农村房屋拆迁一直处于无法无天的状态，农民房屋私有产权被忽视或放任。 可见的法律法规中，房屋仅被纳入“附属品”，这严重迷惑了农民。 土地集体所有，房屋私有。 地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时，没有严格按照国有土地上房屋拆迁补偿办法执行。 有的甚至没有资格提及它。 地方政府仅根据地方性法规和下列规范性文件擅自作出决定。 处置农民财产。 农民获得公平补偿的权利在法律上受到不当限制，农民应受上级法律保护的合法财产权被下位法律所保护。 这种法律的转移或不当使用是我国法律中的一大问题。 漏洞。

2.农村农民法律知识匮乏，维权意识淡薄。

相关政府单位和开发商的口头承诺更容易相信。 没有签订安置补偿协议，一旦房屋被拆迁，农民的利益就会被忽视。

（二）从补偿角度来看

1、补偿范围窄。

（一）我国房屋拆迁补偿基本仅限于产权补偿，产权补偿仅限于直接损失补偿。 事实上，被拆迁人在取得房屋所有权时就已经缴纳了相应的土地使用费。 他们的房屋被拆迁后，这部分费用并未完全纳入补偿范围。 （2）拆迁过程中，农民不仅失去了房屋，而且他们的生活和工作也受到了不同程度的破坏。 一些村民不得不另谋出路，这增加了他们的生活和就业成本。 （3）不少村民的房屋被拆迁后，拆迁引发的一系列不良后果必然会给村民带来精神上的痛苦和创伤。 为此，应该给予一定的金钱安慰，但目前的赔偿法律法规中并没有这样的规定。 此项规定。

2、补偿安置不充分、不合理。

（1）比如政府要征地、拆迁农民的房屋，就说安置房还没有建好，要求农民到外村租房子，承诺一建就搬进去。安置房已建成。 但政府相关部门和开发商在让农民搬出后却食言了。

另一方面，搬迁农民虽然安置了住房，但没有得到相关的养老保险和医疗保障。 他们只提供了一次性补偿，并没有为农民今后的生活做出必要的安排。 由于农民不能再务农、从事农村副业，农民的基本生活水平不但不能提高，反而比以前更差了。

更有什者，由于拆迁单位资金缺乏有效监管或资金不足，导致农民补偿资金无法及时收到，给农民带来很大困难。 他们的生活来源被中断，连最低生活保障都难以落实。 同时，房屋拆迁也给农民带来了诸多不便和损失，如子女上学问题、生活成本增加（交通费、管理费、医疗费等）等，都困扰着被拆迁户。

（二）脱离“以人为本”的原则。 在房屋安置补偿过程中，通过现场调查以及对地方部门有关农村房屋拆迁规范性文件的了解和分析，可以发现，农村房屋拆迁补偿中普遍存在高估硬性标准的情况。 。 其倾向是在实际工作中严重背离“以人为本”的原则，而代之以“以硬件为本”。 例如，在住房安置方面，安置房的面积是根据农民是否有当地户籍或者家庭中有户口的人数来确定的。 同时，是根据原住房面积的大小来计算的。 例如，一个家庭有五口人，家里只有三口人，根据当地户籍，家庭居住面积为90平方米，但按照相关比例，只能容纳他们一栋面积50平米的房子里。 如果您没有当地村民户口，您可能无法获得补偿。 对于被拆迁房屋中的弱势群体（老年人、残疾人等），仅进行统一安置，并领取政府提供的最低生活保障。 一刀切的做法与为人民服务的宗旨是背道而驰的。

3、补偿费用和标准低。

政府直接规定拆迁补偿费用和标准。 不进行房产评估，不与被拆迁户协商，或者协商后未能达成补偿协议，只给被拆迁户下一个没有商量余地的最终“最后通牒”。

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